染雾商品房预售合同的订立中的程序性 篇一：程序性要求的重要性
在商品房交易中，预售合同的订立是一项重要的程序，直接关系到双方的权益保障和交易的顺利进行。因此，程序性要求在商品房预售合同的订立中显得尤为重要。本文将从几个方面探讨程序性要求的重要性。
首先，程序性要求保证了合同的合法性和合规性。在商品房交易中，合同的订立必须遵循法律法规和有关部门的规定，以确保交易的合法性和合规性。程序性要求的严格执行可以防止各种违法行为的发生，保护购房者的合法权益，维护市场秩序的正常运作。
其次，程序性要求保障了信息的透明度和真实性。在预售合同的订立中，开发商需要提供必要的信息，如房屋的面积、价格、交付日期等。程序性要求的执行可以确保开发商提供的信息真实、准确、完整，避免虚假宣传和欺诈行为的发生。同时，程序性要求还可以促进信息的公开透明，让购房者能够充分了解合同的内容和条款，做出明智的购房决策。
再次，程序性要求保证了交易的公平性和公正性。在商品房交易中，程序性要求的执行可以确保交易的公平性和公正性。例如，预售合同的签订必须遵循平等自愿、公开竞争的原则，禁止一些不公平的条款和行为。程序性要求还可以确保开发商和购房者在交易过程中享有平等的地位和权利，维护交易双方的合法权益。
最后，程序性要求促进了交易的顺利进行和风险的控制。在预售合同的订立中，程序性要求的执行可以确保交易的顺利进行，减少纠纷的发生。例如，开发商需要提供必要的证明文件和手续，购房者需要按照规定的程序和时间支付购房款项。程序性要求还可以帮助购房者明确交易的风险和责任，做好风险管理和控制，保护自身的利益。
总之，在商品房预售合同的订立中，程序性要求起着至关重要的作用。它保证了合同的合法性和合规性，保障了信息的透明度和真实性，促进了交易的公平性和公正性，促进了交易的顺利进行和风险的控制。因此，双方在订立预售合同时应严格遵守程序性要求，确保交易的顺利进行，维护自身的权益。
商品房预售合同的订立中的程序性 篇二：程序性要求的履行与改进
商品房预售合同的订立中的程序性要求是保障购房者权益的重要环节。然而，在实际操作中，程序性要求的履行存在一些问题。本文将从程序性要求的履行和改进两个方面进行讨论。
首先，程序性要求的履行存在一些问题。一些开发商在预售合同的订立中存在信息不透明、合同条款不公平等问题，导致购房者的权益受到损害。例如，一些开发商在合同中故意模糊房屋面积的计算方法，使购房者无法准确知晓房屋的实际面积。另外，一些合同条款存在不平衡的情况，给购房者带来不必要的风险和损失。这些问题的存在严重破坏了程序性要求的履行，需要引起相关部门的重视和整改。
其次，程序性要求需要进一步改进。目前，预售合同的订立中存在一些程序性要求的不足之处，限制了购房者权益的保护和交易的顺利进行。例如，一些预售合同的订立程序过于复杂，需要购房者提交大量的材料和证明文件，增加了购房者的时间和精力成本。另外，一些合同条款存在解释不明、操作不便等问题，给购房者带来了不便和困扰。因此，程序性要求需要进一步简化和改进，减少购房者的负担，提高交易的效率和公平性。
针对上述问题，可以采取以下措施来改进程序性要求的履行和完善相关制度。首先，加强对开发商的监管，严格执行相关法律法规，加大对违法行为的处罚力度，确保开发商遵守程序性要求，保障购房者的权益。其次，建立完善的预售合同订立程序，明确双方的权利和义务，规范合同的内容和条款，防止不公平的条款和行为的发生。同时，还可以加强对购房者的教育和宣传，提高购房者的法律意识和风险意识，增强购房者的自我保护能力。
总之，商品房预售合同的订立中的程序性要求是保障购房者权益的重要环节。然而，在实际操作中，程序性要求的履行存在问题，需要引起相关部门的重视和整改。同时，程序性要求也需要进一步改进，简化程序，提高交易效率和公平性。只有这样，才能真正保护购房者的权益，推动商品房交易的健康发展。
商品房预售合同的订立中的程序性 篇三
商品房预售合同的订立中的程序性
一、认购书对于商品房预售合同效力的影响
在商品房预售实务中，开发商向社会公开招募预售商品房认购时，往往会采用由认购人填写认购书或签订认购协议等做法。认购书(又名购房预订书、认购意向书、购房订购单、购房临时证明单)是商品房买卖双方当事人在签订正式预售合同前所签订的一种法律文书，是对双方买卖商品房有关事宜的初步法律确认和书面凭证。商品房预售认购书广泛存在于商品房预售交易过程中，但由于我国法律、法规对认购书没有进行具体的规定，其所涉及的权利和义务容易混淆，目前理论和实务界对其独特的法律地位有不同的认识，对其法律适用存在着一定的争议。
1、一种意见认为，认购书本身即为一买卖合同。双方当事人磋商后在平等自愿的基础上表达了自己的真实意思，签订了书面的认购书，从程序、形式、内容上看，认购书都已符合合同的成立要件，日后之正式商品房预售合同只不过是对认购书的补充。
2、另有一种意见认为，认购书与正式的商品房预售合同不能混为一谈。从认购书与正式合同的牵连性上判断，认购书还不足以成为独立合同，它仅仅是对签订正式合同相关事宜的约定;主合同(商品房预售合同)尚未成立，作为从合同的认购书根本就无效。
3、还有一种意见则认为，认购书与商品房预售合同的关系是预约合同与本合同的关系。预约合同，或称预备性契约，是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同而达成的书面允诺或协议。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中，它只是分配给当事人达成正式商品房预售合同的义务，对行为的内涵有默示性的要求，即双方在为签订正式合同而进行谈判时，须尽最大努力，确保公平的谈判，一方对另一方不得强加不合理条件，不得利用己方之优势地位迫使对方接受不公平内容。认购书体现了预约合同最突出的特征：它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。
笔者认为，对认购书的法律属性应作具体分析，不能一概而论。认为认购书是购房意向书和买卖从合同的人实质上意旨一样，都是全然否定认购书的法律效力，其有悖于双方当事人签署认购书的目的。有的认购书没有任何法律意义，有的其实是正规的本合同。尤其在当前商品房预售实务中，认购书已越来越常见。考虑到商品房预售双方当事人谈判地位的悬殊差距，笔者认为，在签订商品房认购书时，应对所认购商品房的相关内容加以约定，使其取得合同的约束力。在一般情形下，认购书不可能将预售合同的所有条款都包含进去，但至少应当包含下列条款：预购商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间。在这种情形下，应当认定认购书有效成立。如果当事人在签订正式预售合同的时候对一些非主要条款发生争议，应当依据公平原则，参考商品房预售的实践确定预售合同的内容。如果仅仅因为一些非主要条款而否认认购书的合同效力，则不利于保护交易的安全和稳定。但在实践中，也有预购方与预售方签订的预售商品房认购书未将预售合同应当具备的必要条款包含进去，在这种情形下，只能将其认定为意向书，不具有法律上的约束力。
现实中，在未取得预售许可证的情形下，为了规避法律，预售方往往采取所谓“内部认购书”的形式。这种认购书的目的在于规避强行性法律规范，属违法行为。对于其效力，应当区分具体情况具体处理。如果事后预售方办理了预售许可证，可以认定认购书有效;如果事后开发商仍未取得预售许可证，则应当认定认购书无效，
二、登记备案对于商品房预售合同效力的影响
根据我国相关法律规定，商品房预售合同属于应办理登记备案的合同，但该登记备案是否为合同的生效要件，目前存在着争议。如果预售合同以登记备案为生效要件，则预售合同自登记备案之日起成立;如果不以登记备案为合同的生效要件，则合同自签订之日起成立。对此的认识，涉及到预购方对开发商和预购商品房的权益保护问题。笔者认为，预售合同登记备案不应是预售合同的生效要件，预购方的`权益在预售合同依法签订时即已成立。主要理由如下：
1、预购方因预售合同对开发商所享有的权益为债权，对预售商品房享有的权益为期待权。民法中的登记制度是为了体现不动产物权公示这一原则而设立的，从一开始就不是为债权的设立、变更、终止而设立的，债权只是相对人之间的关系，无须创设登记制度。因此，预购方取得的对开发商的债权和对预售商品房的期待权并不需要以登记为要件，商品房预售合同作为不动产买卖合同，只要符合一般买卖合同的生效要件即可生效，登记仅是物权变动的生效要件。
2、根据民法的一般原理以及我国合同法、相关司法解释的规定，法律行为的效力是否以登记为准，应以法律规定为准;在法律没有明确规定合同未经登记合同无效的情形下，登记本身并不影响到合同的效力。我国相关法律要求商品房预售要进行登记，但也指出这仅仅是备案，同时也并未明确规定登记与否将影响到合同的效力。也就是说，从商品房预售合同登记备案的立法原意来看，其主要目的在于从行政管理的角度出发，规范整个商品房预售市场，而合同的效力则是另外一个问题。
3、不以登记备案为预售合同的生效要件有利于保护预购方的权益。我国现行法律将商品房预售合同登记备案规定为预售方即开发商的法定义务，若认为此登记备案为合同的生效要件，那么，开发商只要一天不履行该法定义务，预售合同便一天不能生效。其后果必然是开发商怠于履行登记备案义务，在出现对自己不利的情况时主张合同无效，损害预购方的权益。特别是遇房价上涨时，开发商很可能将商品房再次高价出售并对此高价预售予以登记备案，又以合同未登记备案为由向前一预购方主张合同无效。此种情况下，前一预购方就无法追究开发商的违约责任。因此，从现代社会立法之取向——保护弱小群体(在预售合同关系中即预购方)的角度出发，预售合同登记备案也不应是预售合同的生效要件。
4、从实践运作的层面以及综合一系列司法解释和一些地方性的规定来看，商品房预售合同登记备案制度已经由原来纯粹的行政管理职能发生了转变，预售商品房登记实际上已经被赋予了相当的法律效力，赋予了丰富的法律内涵。通过商品房预售登记，体现了其公示作用和公信力，并在一定程度上赋予预购方因合同所取得的债权以物权效力。
综上所述，预售合同登记备案不应是预售合同的生效要件，预售合同经预购方、开发商(预售方)双方依法签约即应成立并生效，预购方对开发商(预售方)的债权和对预售商品房的期待权也应同时成立。预售合同登记备案的作用是为了加强对预售商品房的管理，并使经登记的预购方的权益具有普通债权所不具备的对抗第三人的排他性。目前，我国物权法正在制定过程中，现在已经推出的学者建议稿和全国人****工委的建议稿均将预售合同登记制度纳入其中。这样，预售商品房合同债权就会具有保全效力、顺位保证作用以及债务人破产时对债权人的保护作用。
